Obligar a la banca a aceptar las daciones en pago, una condena para las pymes y autónomos
En las últimas semanas, diversos medios han resaltado noticias sobre el apoyo de agrupaciones como la FEMP y partidos políticos como IU, a la causa que pugna a favor de la modificación de la Ley Hipotecaria, de tal manera que se obligue a las entidades financieras a aceptar la dación en pago: entregar la vivienda para cancelar el total de la deuda. Se argumenta que es una medida justa, para garantizar el derecho a una vivienda de quien no pueda pagar su hipoteca, y que también que es una medida que se aplica en otros países.
Se trata de una medida que aparentemente poco tiene que ver con el día a día de las empresas españolas, sin embargo, podría ser la gota que colme el vaso en una época como esta, de falta de liquidez en las entidades financieras y sus terribles consecuencias, que se extiende al resto de agentes de la economía nacional, es decir, a las empresas ¿Cómo afectaría a las pymes y a los autónomos la aprobación de esta medida?
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es una fórmula alternativa a la vía contenciosa en aquellos casos en los que una persona física o jurídica no puede hacer frente al pago de una deuda. En el caso de una deuda hipotecaria, un cliente puede solicitar una dación en pago y la entidad puede optar por aceptarla, cancelando la deuda y “haciendo cuentas”, o continuar por la vía del litigio, que conllevaría un proceso judicial y un probable embargo, tras meses o años de pelea en los juzgados.
Cuando digo “haciendo cuentas”, es por que la entidad vuelve a tasar la vivienda para ajustar el valor al momento en el que se solicita la dación, se compara con la deuda viva y se determina si falta alguna cantidad para saldarla al 100% o queda algo pendiente. Esto suele generar tensiones entre las partes, ya que al cliente, que entrega una vivienda que en su momento fue tasada por un valor (precio) mucho mayor que el resultante a día de hoy, le cuesta comprender la diferencia desfavorable para él entre ambas. Lo que se suele hacer en muchas ocasiones, es condonar la parte pendiente, si es muy pequeña, o bien abrir un nuevo riesgo en forma de préstamo personal (y no hipotecario) por un principal igual a dicha cantidad de dinero.
¿Qué consecuencias tendría modificar la Ley Hipotecaria?
Obligar a las entidades financieras a aceptar obligatoriamente las daciones en pago, es decir, viviendas a cambio de cancelación de deuda hipotecaria, libraría a todas aquellas personas de las obligaciones contraidas voluntariamente en el momento de la formalización de la hipoteca que ahora les ahoga, o dicen que les ahoga. Esto supondría, entre otras cosas:
- Incremento del activo de las entidades financieras, pero en forma de viviendas y en un momento en el que su transformación en activo líquido es extremadamente complicada.
- Cancelación de deuda de clientes que realmente no pueden pagar, pero también de clientes que sí podrían pero que no están dispuestos porque no les conviene.
- Deterioro importante de los ratios principales y de la cuenta de resultados de las entidades, lo que les dejaría peor posicionados que ahora de cara a obtener préstamos en el mercado interbancario, tanto a nivel nacional como internacional. Es decir, las demás entidades les prestarían el dinero a un tipo mayor, ya que el riesgo de impago se incrementaría.
- En definitiva, las entidades pondrían una menor cantidad de dinero en el mercado y a tipos más altos, lo que estrangularía aún más a las pymes y los autónomos españoles.
Teniendo en cuenta que el problema que las hipotecas firmadas en los últimos años ha surgido con una responsabilidad compartida entre los clientes, la banca, el organismo regulador (Banco de España) y el Gobierno, aprobar ahora una medida como esta castigaría aún más la economía de los que no han asumido el compromiso de la compra de una vivienda, prefiriendo optar por la alternativa del alquiler, más flexible y que exige un menor nivel de compromiso (me refiero principalmente al año del contrato mínimo de alquiler, frente a varias décadas de hipoteca).
En la ecuación anterior, ninguno de los participantes está libre de culpa y lo que no puede consentir el Gobierno es que ahora pague el pato la banca y, por extensión, las pequeñas y medianas empresas españolas, que ya están bastante al límite y nada tienen que ver en esto.
En Blog Sage | Qué le dirían las pymes y los autónomos a Zapatero si les hubiera convocado
Imagen | Daquella manera
Pablo Herrero es Ingeniero Industrial en la especialidad de Organización Industrial, relacionado con la Ingeniería de Organización de empresas. Escribe habitualmente en el blog Fuera de Límites y ha colaborado en Pymes y Autónomos.
Puedes seguirlo en Twitter en @pabloherrero
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Comentario by JULIA TOMAS JEREZ — 28, febrero'11 13:47
Lo que tampoco esta claro es que en su dia la banca diera prestamos a diestro y siniestro y con un valor de tasacion que les daban en ese momento y por lo cual daban un prestamo hipotecario a favor de dicha vivienda, “vivienda por prestamo” y todos de acuerdo, ni avales, ni garantias, ni nada y ahora la vivienda sigue siendo la misma garantia que tenia ese prestamo, se hipoteco esa casa, no la vida.
Comentario by esteve — 28, febrero'11 14:59
hola,
estoy parcialmente en desacuerdo cuando afirmas que los bancos no pueden pagar el pato. Creo que quien menos culpa tiene es el ciudadano de a pie, el cual (aunque con parte de culpa) siempre va a remolque de los intereses económicos. Por lo tanto, tienen que pagar en la medida que han sido causa del problema y, por lo tanto, parte de la solución en la misma medida. Ahora mismo, quien más paga es quien menos tiene (tanto de culpa como de recursos).
Comentario by Anonimo — 1, marzo'11 12:33
La banca era consciente que muchas hipotecas que concedió en la época de la burbuja inmobiliaria era de efecto impagables pero desde arriba se permitía esa práctica. La banca fue la culpable y cómplice de la burbuja inmobialiria y la dación de pago simplemente acelerará el ajuste del balance que necesitan los bancos.
¿Cambia algo a efectos prácticos a largo plazo que pepito cancele su deuda de 200.000 euros que no va a poder pagar jamas? Pepito nunca podrá pagar 200.000, ni 150.000 una vez entregada la casa, sin embargo, el banco opera como si tuviera 150.000 euros por la deuda de Pepito, presta más dinero porque piensa que tiene 150.000 euros y eso no es real, ni los tiene ni los tendrá.
Ya que se están socializando las pérdidas bancarias, que menos que activar la dación de pago para realizar la criba necesaria en las entidades bancarias para que vuelva a funcionar la económia y no siga a lo Don Tarredo esperando lo inevitable.
Comentario by Victor — 2, marzo'11 03:27
Cuando la banca te concede un crédito con garantía hipotecaria, la hipoteca cubre el importe del crédito mas una cantidad que ellos estiman para intereses costas y gastos.
En el supuesto de impago, ellos además te embargan la nómina.
Estas pagando innumerables años, y cuando piensas que has pagado el crédito mas la cantidad presupuestada para intereses costas y gastos, te sacan unos intereses de demora al tipo establecido en el contrato que suele superar el 25%. Con lo cual continuas pagando innumerables años, y con la nómina embargada. Esto sencilla y llanamente es un abuso.
¿Para que sirve la cantidad presupuestada para intereses costas y gastos?.
Estoy totalmente de acuerdo con la dación en pago. Y como muy bien se ha dicho en otro comentario, en definitiva servirá para acelerar el ajuste que necesitan los bancos.
Hay que recordar que nadie les ha obligado a entrar en estas operaciones.
Comentario by Francisco — 2, marzo'11 15:23
Imaginemos que no puedo pagar la hipoteca porque el banco me dio un préstamo por encima del valor del piso y sin tener en cuenta mis ganancias para darme o no el dinero. Ahora, tengo que dar el piso, si no tengo suficiente dinero irán a por los avalistas. Luego seguirán con la nómina. Después de todo esto, los bancos reciben inyección de “mi propio dinero” y para nada me van a devolver el piso. ¿en que quedamos? Perdona que te diga, pero estamos en malas manos. No se puede poner a la zorra a cuidar del gallinero, diría yo.
Comentario by Pablo Herrero — 2, marzo'11 20:54
Antes de nada, quiero aclarar e insistir en que la dación de pago es una figura que ya existe y que es de voluntaria aceptación por las partes, es decir, una persona física o jurídica (promotor) que acuerde con su entidad financiera con la que tiene un riesgo hipotecario saldar una deuda por la vía de la dación (y a veces algo más, que puede ser una cantidad de dinero a mayores).
La dación de pago funciona desde hace tiempo y se usa como vía amistosa de pacto, como alternativa a la del litigio, es decir, del embargo.
¿Qué culpa tiene la banca de las hipotecas basura? En mi opinión, la misma que el que firmó la hipoteca. Las dos partes debían saber que no las iban a poder pagar, ni más ni menos. Es una opinión, no pretendo que todos la compartamos. El banco nno embarga nada, sino que es un juez quien decide, en base a la deuda y las garantías aportadas por quien haya firmado la hipoteca.
¿Qué pasa…? ¿Es que no hay riesgo en la compra de vivienda? ¿La gente pensaba que el euribor iba a estar siempre en record de mínimos? ¿Nadie va a preguntar dónde estaba el Banco de España y el Gobierno? ¿Nadie se preguntaba qué estaba firmando cuando se comprometía a pagar un capital de cientos de miles de euros durante más de 30 años?
Lo que critico en esta entrada es que la banca sea obligada a aceptar las daciones sí o sí, que no tiene ningún sentido. Pagarían justos por pecadores, aunque el sector bancario en general ha tenido bastante culpa. Que sí, que las tasadoras no han hecho bien su trabajo, tampoco. Pero no es razonable convertir en un coladero a los bancos y permitir que se traguen viviendas porque el comprador decide que no quiere seguir pagando la hipoteca. La inversión tiene un riesgo y hay que aceptarlo, guste o no.
¿O acaso un empresario no asume un riesgo cuando monta un negocio? Si le va mal… ¿Debería pagar el banco los platos rotos?
Comentario by Anonimo — 3, marzo'11 11:57
Si eso es correcto, bueno, sería correcto si la gente que compró esas hipotecas hubiera sido totalmente consciente de los riesgos de esa inversión.
Admitamoslo, si a Pepito, cuando firmo su hipoteca a 40 años se le hubiera explicado por parte de la entidad bancaria que el euribor tarde o temprano iba a subir y que se encontraba en niveles bajos insostenibles a largo plazo y que eso iba a repercutir de manera fuerte en su cuota, o si se le hubiera explicado los riesgos reales de contratar un producto en esas condiciones, riesgos que el banco conocía perfectamente(*), seguro que Pepito no hubiese firmado.
Pero eso no fue el caso, la realidad es que la gente fue engañada vilmente tanto por parte del gobierno (cualquiera de los dos), como por parte de los bancos. Obviamente hubo mucha gente “pobre” que intento especular con vivienda, “pasa-piseando”, a esos desde luego, no les concedería la dación de pago y creo que esos casos se pueden estudiar.
El problema es que están pagando los mismo de siempre. Los bancos reciben dinero para restructurar su balance, nada más, ni dan prestamos a pymes ni conceden indultos a hipotecados arruinándoles su vida.
Por el amor de dios, existen directivos bancarios que ahora se dedican a hacer de “inmobiliarias” de pisos embargados porque sabían que las hipotecas no se iba a poder pagar. (Esto es cierto, salió en el reportaje de Comando actualidad, “Grandes Facilidades”, también hay más reseñas en esta noticia del elmundo (.elmundo.es/elmundo/2010/11/11/suvivienda/1289496493.html).
(*) = Yo mismo conocí a un hombre que trabajaba dando hipotecas y tenía cargo de conciencia porque las concedía a sabiendas que era un suicidio financiero pero desde arriba le decía que había que ir para a adelante.
Comentario by Anonimo — 3, marzo'11 12:02
Es más. Y siento añadir un nuevo comentario.
Hay que admitir que si la dación de pago hubiera existido en España tal y como estamos discutiendo. Los bancos jamas hubieran concedido esas hipotecas. Pero claro, los bancos saben que en España una vez contraigas la deuda, pagarás hasta que te mueras sin posibilidad de devolver la casa para finalizar tenga el precio que tenga.
Hay que destacar, que la dación de pago no es una fantasía. En Estados Unidos existe como tal. ¿Porqué en España no?.
Comentario by esteve — 7, marzo'11 15:08
Hola de nuevo,
quiero insistir en un aspecto de nuevo: como comentais, todos somos culpables, pero no veo en ningún momento en qué estan sufriendo los bancos. En tener menos negocio??? No creo que en su balance total tengan pérdidas al final de esta situación. Las entidades bancarias tienen problemas por llegar a final de mes? Tienen problemas para comer? Duermen por las noches pensando en si pueden o no pagar las deudas?
Estoy de acuerdo en que la dación no deberia ser una liberación total para el comprador. Es cierto que muchas compras han sido de especulación, pero para hacer participar del error también al propiertario, yo impondría alguna penalización del estilo “límite de financiación a futuro e un importe de proporción al importe adeudado”, es decir: “si devuelves el immueble, en X años vas a tener limitado – que no prohibido – el crédito”, pero así no limitarias de por vida a esa persona. (evidentemente, esta idea es a grosso modo, seguro se podria ampliar y no cerrar puertas al propietario ni tampoco hacer pagar el 100% el error al banco).
Saludos
Comentario by Mila — 15, marzo'11 15:25
la unión es la única solución, si todos dejaramos de pagar nuestra hipoteca, las entidades bancarias se darian cuenta que el poder lo tienen los ciudadanos, pero el problema es que por ahora ese poder está en manos de las entidades bancarias, que nos tienen agobiados y con miedo. Media España es de ellos, pero si quisieramos les dariamos donde más les duele. DEJEMOS TODOS DE PAGAR LA HIPOTECA!!!!
¿Que sería muy grabe para la economia??? claro, pero más grabe es para mi no tener dinero, no tener trabajo, y quedarme en la calle, para que sufra yo, que dufran ellos, conmigo no pueden, y si lo tengo que hacer sola lo hago, lo estoy haciendo, y lo haría un millón de veces
Desde Valencia, para todos los afectados
Comentario by virginia — 1, abril'11 15:01
yo soy una de las afectadas en este tema la cual me coaccionaron de tal manera y jovencita con 20 años que me pillo que le entregue mi casa a banesto y me quede con una deuda de 50000€ todo por miedo a verme en la calle y debiendo los 240000€ de hipoteca que me habian concedido , la cual me la tasaron por telefono la casa en 300000€ sin ir el perito ni a verla, asi que nada yo no e pagado ni un duro de los 50000€ ya que me quede sin trabajo yo y mi marido asi que espero que salga esta ley y que nos ayude a todos los afectados y futuros a no estar toda nuestra vida siendo insolventes y sin poder tener derecho de nuevo a una vivienda digna y a volver a darnos otra oportunidad y esperanza de que tengamos el dia de mañana una vivienda nuestra y no toda nuestra vida de alquiler y encima de morosos que no nos conceden ni una targeta de credito